Model & træfsikkerhed

Beregnet på boliger modellen faktisk bruger. Få handler i et område giver et mindre pålideligt tal — se antallet.

Nogle boliger er ikke almindelige familieboliger — husbåde uden grund, boliger med hjemfaldspligt, andelslignende handler. De trækker modellen skæv, så de udelades af beregningen, og de får ingen vurdering på forsiden: en “under vurdering”-mærkat ville her ligne et røverkøb frem for en anden slags bolig.

Modellen er en hedonisk regression: den forklarer kvadratmeterprisen (log) ud fra boligens egenskaber — størrelse, antal værelser, byggeår, etage, kælder, grund, energimærke, afstand til S-tog og metro, afstand til indkøb, skole og daginstitution, afstand til motorvej, vand og natur, boligtype, kommune samt realiserede handler i nabolaget (tinglyste salg, justeret til nutidsniveau og matchet på størrelse og byggeår). Den er ridge-regulariseret, så enkeltfaktorer ikke kan løbe løbsk.

Træfsikkerheden er målt med 5-fold krydsvalidering: modellen trænes på 4/5 af boligerne og vurderer den sidste femtedel, så en bolig aldrig hjælper med at forudsige sig selv. Tallet du ser er derfor et ærligt bud på, hvor galt den typisk rammer på en ny bolig — ikke hvor godt den passer til dem, den allerede har set. Efter første kørsel gentages den uden de mest atypiske boliger (robust genberegning), så enkelte særtilfælde ikke trækker hele niveauet.

Hvad modellen ikke kan se: stand og vedligehold, renoveringer, udsigt, planløsning, støj fra naboer, lys og orientering, haven, eller hvor godt boligen er præsenteret. Det er præcis den slags, der afgør de sidste ti-tyve procent — og forklarer hvorfor afvigelsen aldrig kommer ned i nul. Brug tallet som en indikation, ikke som en vurdering: det er ikke en ejendomsmæglervurdering, og det er ikke rådgivning.